2002年，两会的一周前，北京举行了一次中国有史以来最大一块住宅地块的招标。
那时的北京，刚刚成功申办2008年奥运会，百废待兴。朝阳群众、西城大妈、海淀网友和房地产业的个体户们，像50多年前迎接部队进入北平城的市民一样，兴奋地迎接着奥运会的到来。
但最早收割到奥运红利的，是来自温州的炒房团和南方的地产商。申奥成功后没几天，一个134人组成的温州炒房团悄悄来到北京。这是北京历史上第一个炒房团，他们砸了1亿买房。
那时1个亿可不是王健林口中的小目标。那时华润从深圳国资委手中接过股份成为万科第一大股东，只花了2亿多。16年后，华润在上级压力之下挥泪退出，把手中万科股份全部卖回给深圳国资委，转让价是372亿元。
回头看，两千年来，这座城市最好的时光，应该就是2002年。
那个年代不管冯仑、潘石屹，还是王健林、王石，他们口袋里的钱，并没有到超出你我想象力的地步。万通六君子之一的潘石屹，在北京楼市扬名立万，骄傲得不得了。但他从万通分家出来，口袋里也就只有100多万，国际大城市铁岭郊区的小镇老板狗蛋他爹都比他有钱。
2002年2月底，广渠门外东五厂地块在北京市土地交易市场正式开标。志在必得的潘石屹，意外输给了一家名不见经传的广州地产商。
这是中国历史上第一块地王。富力以31.6亿拿下了这块地，一战成名。这块地成本价6000块钱一平米，当时双井附近商品房也是6000块一平米。
没拿着地的潘石屹忿忿不平：卧榻之旁，竟然有人叫板！
任大炮当时也很替南方来的同行操心：以我京城深耕多年的道行，都算不过来这个账，南方来的「傻子」想干嘛？
15年后，南方来的「傻子」在这块地上盖的富力城，是北京增值最高的楼盘之一，二手房成交价超过12万块钱一平米。
上个周末清晨，房产中介对狗蛋说，富力城刚出了一套89平米的两居，1000万，合计才12万一平米，好便宜呀，快来抢房！
狗蛋从公司打了个车直奔富力城。到了那套房子门口，看到门口有十几个中介带着四五波客户，排队等着看房。狗蛋看了看这场景，摇了摇头，转身离开。
太平盛世里，个人经历最大的兵荒马乱，不外乎是那艘通往更高阶层的诺亚方舟就要起锚了，而你手里连一张三等舱的「船票」都没有。
一
每个人的经历和知识体系，决定了他判断这个世界的方法。
1987年，潘石屹辞掉体制内的工作，转身南下深圳寻梦，在那学会了砌砖，又跟着牟其中去了海南，在那承包了砖厂，接触了地产，然后学着借用银行杠杆资金炒地皮。
有一天他去政府部门办事，买了5斤桔子贿赂工作人员，看到了海南房地产的核心文件——海口不过30万人，炒地公司却有18000家。小潘当时就震惊了，他回去说服冯仑抛空了所有资产，几个人带着钱逃回北京。
上世纪90年代，谢国忠还是世界银行一个小分析师。在华尔街摸爬滚打十几年里，他成功预测1998年亚洲金融危机和2008年美国次贷危机，藉此回国后一跃成为中国时尚时尚最时尚的经济学家。
大概是泡沫年代的经历给这两人的记忆太深了，他们后来都成了中国楼市很有名的空头。
2009年，潘石屹竞拍广渠门15号地，被当时名不见经传的方兴地产击败。从招拍挂市场走出来后，潘石屹算了下方兴要卖到3万多一平米才可能挣钱，他开始对所有人咬定，北京楼市有泡沫了！
后来，方兴地产在那块地上盖起了金茂府。金茂府二手房如今成交价超过十万块一平米了。
谢国忠过去十几年里各种走穴，不遗余力地唱空中国楼市，发出过诸多如未来5年内房价会跌掉一半、不到一年房地产泡沫会破灭等论断。
在去年，谢国忠在一次论坛里说漏嘴，说他一年半前将除房子之外的资产变现，保持流动性，等待投资机会。随后，他补充了一句，原本也想把房子卖掉的，但是家人不同意。
唱空十几年，连自己老婆都说服不了。经济学家的老婆才是真正的经济学家。
更少有人知道，十几年如一日地唱空中国楼市的谢国忠，过去几年买的房子可不少——光龙湖的房子，就有好几套了。
那些被谢国忠泡沫论说服持币观望、坚持不上船的人，这些年你们还好吗？
当然，也不能把自己的踏空都归咎于谢国忠。过去几年的中国，本来就是聪明的钱换着法子割韭菜，看不懂的自然就被屠宰了。股市如此，楼市也是如此。
所以，在这个国家，你可以不会呼吸，但一定得懂流动性的镰刀。不然，又得莫名其妙白上十年班。
如果要总结这轮楼市的洗牌，其最大坏处一定是——
勤恳上班的人，自此都被当做傻瓜了。
二
领导前不久又强调，房子是用来住的，不是用来炒的。
但过了一个春节后，北京五环内已没有几个低于7万的楼盘了。
北京房地产限购政策的初衷是为了抑制投资，但几年后，已沦为财富增值权的保护机制。所以你看看，春节过后北京二手房有多火热，那么多人花几百万、上千万去抢学区房，就是为了让自己产生一种幻觉——
麻痹！我终于登上了那艘通往更高阶层的诺亚方舟了。
在货币贬值、外汇管制和新盘供应量减少的集体推动下，「船票」价格还在以惊人的速度上涨。刚需的购买力每三个月就衰减了一个梯队。
25岁的狗蛋是被衰减梯队中的一员。这个在北京做公众号、月薪4300块的年轻人缩衣节食，每个月只花1000块钱租房、1000块钱伙食加上交通，500块钱零花，平时连买内裤和烟都要掂量好几次，就这样存了两年钱，加上狗蛋他爹前年冬天卖掉铁岭新城8套房子换来的300万块钱，他也踟蹰着想要上船了。
但他觉得北京房子真的太贵了。一犹豫，去年春节还可以买北京东四环边改善的首付，今年过完年，可能连门头沟新城都够不着了。
有一次看完房回到公司，扫地的北京大妈拍着狗蛋的肩膀说：小伙子好好干，等你公众号干好了发了财，我卖套广渠家园的回迁房给你。
广渠家园是个可望不可即的念想。狗蛋来北京五年，不上船每年努力赚越来越水的钱，最后只能响应政府号召，回老家铁岭新城去库存了。
过去一个月，老有读者在后台问我北京房价到底涨到何时何处。上一篇文章里我已经说了，会预测房价的话，兽爷还会坐在这写公号跟你们蛋逼吗？
中国楼市的升跌还是看政府，这是特殊的调控型市场。北京土地供应多年来严重扭曲了供求关系，供给端缩减土地，需求端打压购买，结果就是需求越压抑越饥渴。
如果330北京还不出政策，这一波二手房的疯狂情绪是不会自发停止的，二手房市场仍将继续狂飙。
对于手里攥着钞票时刻准备着上船的人来说，这是利润最丰厚的一段，但也是最危险的一段。二手房市场这场盛宴已经吃到八九成了，你这个时候去入席，也许能吃上几口最后的主菜，但宴席随时可能结束，而你要跟早早入席、尚未离席的那些人为盛宴买单。
如果非要挤进这场盛宴，尽量一上来就挑扛饿的主菜。哪些主菜扛饿？四点。学区、大户型、核心地段、品牌地产商。
这些核心价值有助于你在楼市下行阶段也不至于摔得很惨。
但二手房之外，在2017年你们其实还有其他的选择。还没有上船的朋友，未来几个月应该好好关注下面一部分。
三
上个月，中央领导去通州视察了。
那几天兴奋的不止是市里的领导，还有通州核心区的房主们。照着这趋势，核心区房价突破10万+，似乎指日可待了。
但也是在那几天，通州台湖一个项目悄悄开盘，品质堪称区域内最佳，但成交均价却比区域内的二手房的价格还低。那个项目当天就卖光了，且很多房子是被内部员工买走的。
4月，上海江桥有个新项目也将入市，之前市场预期将卖到8万一平米，但据说开盘价只有6万。
未来几个月内，北京和上海为数不多能够开盘的新房项目，或都将像通州或上海这个项目一样，以低于预期的价格销售。
低价并不是开发商良心发现主动让利，而是地方政府为了控制房价涨幅，对价格过高楼盘暂缓发放预售许可证。一部分开发商为了尽快入市开盘，只能以较低价格申请预售许可证。
这其实相当于政府帮购房者压价了。这种机会窗口只会出现在2017年的特殊时间段内。如果你有能耐买到这些房子，还是相当于抓住了一张不错的「船票」。
最近的一张「船票」将出现在北京孙河区域。去年年底龙湖景粼原著推出升级版独院产品并售罄后，他们的平层产品景粼原著玉府即将拿到预售证，这个平层产品的主力户型为139平米的三居。
一周之前在一个饭局上遇到龙湖高管，他就特别诚恳地向小圈子的朋友推荐这个项目。预售价格真的要比预期低很多——但能不能买到，就要看你的造化了。
京密高架路按计划将在今年开始动工，这对于景粼原著来说是大利好。根据目前的建设计划，京密高架路计划在2020年竣工。彼时，孙河与主城区的行车时间也将从半小时缩短到大约10分钟。
还没有拿到船票的狗蛋，考验你判断和找关系能力的时刻，又到了。
兽爷只能帮你到这一步了。