兽爷|历史转折中的房地产

前天晚上在海航大厦跟个雄安地产商喝多了,叫了个滴滴。


到门口一看来的是个宝马,酒一下子就醒了一半,兽爷腿都不敢往上迈。上车后不久,小司机接到一个电话,问他在哪儿。他从后视镜看了我一眼,说在应酬。


小司机二十七八岁上下,戴着眼镜。闲聊起来,原来他好几年前也卖过写字楼。我问他为何开宝马跑滴滴,他说实在找不到事情做,晚上太无聊,注册了个滴滴,背着女朋友开开滴滴玩,假装自己很忙的样子。


宝马做卖房子时攒的佣金买的。这个小司机还说自己是不买房主义者。


真为这个小司机感到难过。


我在后座拿着手机计算器帮他算了一笔账。要是几年前他拿着五十万佣金不去买宝马,而是在2015年上半年配资炒股,在外滩对面陆家嘴大楼闪烁着「热烈庆祝上证指数突破5000点」时清仓;下半年在北京、南京或合肥用首付贷拿下几套甚至十几套房子;一年半之后把房子全部卖掉,重仓方大炭素或北大文化。


到今天,小司机早就跳过了尴尬的中产阶级,财务自由了。


吹完这些水,我在后排瞟了眼小司机,只看见小司机把头别了过去。


车窗外,世界被灯光和酒精浸泡。时代洪流汹涌而过,宝马漂泊如浮萍。



1



这位小司机进入房地产业的时候,没赶上黄金时代。


那些年没有限购,更没有限价,一个坑挖下去,别说售楼处,户型图都没有,就无数人抢。根本没时间去想做一个好产品,也无需考虑什么客户体验,爱买就买,不买就滚。


行业里最先富起来一部分人,是潘石屹SOHO公司的销售。


1999年,20岁的贺亚楠从保险公司跳到了SOHO。那时的大望路还不是CBD,现代城在一个偏僻的二锅头酒厂旧址。贺亚楠在大望桥底向路人发放现代城的传单,拉客户去看房,样板间还是一片酒糟味。


在SOHO的第一年,贺亚楠卖房挣了100万。


赵敬川2003年去建外SOHO卖房子之前,是个夜店歌手。他年轻时候很有本事,一晚上唱歌能挣五六十块钱,所以找不到更好的工作,只好去卖房子。


他接的第一单是售楼处里没销售搭理的一位农村妇女打扮的大姐。看完房,这个女人当场决定买——要了套3000万的房子。


签约那天赵敬川在售楼处等她,快到两点半了,她还没到。赵敬川于是给那位大姐打了个电话,大姐说:


「我坐938公交车,马上到站了。」


赵敬川站在建外SOHOA座27层窗口看着公交车站。过了几分钟,938公交车到站,一个熟悉的身影下了公交车。山西煤老板坐着公交车来买3000万的房子。


卖房第一年,赵敬川挣了三十多万佣金——相当于他父母攒了一辈子的钱。


1999年,刘强东刚在中关村海龙大厦租个门店卖光盘;王宝强正在北京电影学院门口蹭盒饭;贺亚楠拎着一袋子钱,这100万足够他在北京四环内全款买3套大三居新房。


到了2003年,赵敬川袋子里的佣金购买力就已严重缩水,30万只够付个富力城的首付。


到了2016年,老潘的销售团队早解散掉了,中国房地产的人生赢家来自于碧桂园。他们江苏区域的刘森峰拿到上亿年终奖。


看上去是个天文数字,但如果去掉股权部分,不避税的话,这位史上最牛销售到手的钱,也就够在北京买两套180多平米的昆仑域或者中国玺。还得有两个前提。第一是刘森峰得有资格买房,第二是他还得有关系拿得到这两个项目的房子。


这两个前提都很难。


2



后来跟万里的前秘书孟晓苏聊天,他把保障房停滞的2001年,看做北京楼市的历史转折点。


不过房地产业的历史转折,就像伟大领袖口中的革命,每隔几年就要来那么一次。


房地产平民代言人易宪容2007年就说,中国房地产泡沫破灭不可避免,最多三年,老百姓就能买得起房子了。


有一度,大家以为快要应验了。2008年有天,重庆某著名房企的财务发现自己账上十万块钱,于是惊慌得问老板怎么办。老板说慌啥,起码还有十万块钱!


成都的蓝光则在报纸上做广告说:我们没有破产。


那年秋天去广州。凌晨,某上市失败的地产土豪把所有账本摆在桌子上,强调自己账上还有很多钱,公司不会被国际投行肢解掉的。


9年后,另外一家上市房企老板也是把所有财务账本翻出来给兽爷看,来证明自己现金流不紧张。不过和广州那个壕不一样,这个壕是在办公室沙发上拿着高科技产品IPAD翻给兽爷看的。


如果从仅从这点来看,这个行业显然进步了一大步,不是中步,也不是小步。


2008年后来是虚惊一场。四万亿落地,央行再一波印钞票,地产从业者隔年又开始开心地数钱了。


那年SOHO年薪100万以上的销售超过30个,其中一位销售税后佣金是400多万元。


最大赢家是王健林。他在那年秋天把总部从大连搬到了北京CBD,一口气在二线城市签下十几块地,一举奠定了自己中国首富的基础。拿块地动不动就要投资三五百亿,兽爷那会真以为万达是开印钞厂的。


但九年后,王健林又把这些苦心经营多年的心血都割肉出去。


万达一大接盘者是九年前特别失意的孙宏斌。2008年孙偶像拿着顺驰留下的最好的资产去融资,好不容易找到雷曼投钱,雷曼却在金融危机里倒掉了。孙偶像没办法,转身抱了新天域和鼎晖的大腿。


西游记里,唐僧师徒取经十四年,共经历九九八十一难,平均一年5.8难,也就是每两个月一难。但看看这十几年的调控,兽爷其实觉得,他比大部分地产人过得要好得多。


人生才不会因为你做了首富或者偶像,就让你轻松一点点。更不要说这两年的房地产人。


昨天,另一个偶像王石在亚布力做了一个演讲,主题叫《百战归来仍少年》。


簪花多在少年头,一树梨花压海棠。当然觉得自己青春焕发了。


有一位企业家问他「万科击败门口的野蛮人,是制度的胜利、管理的胜利还是个人的胜利?」


王石说对于这个问题,他过去沉默、现在沉默,未来还是会沉默。他同时说,自己辞职没和任何人商量,包括郁亮。


就好像自己能做得了主一样。辜鸿铭说,下台的姿势要优雅。两位王先生有时候用力太猛了。看看伟大领袖是怎么评价一代枭雄梁高祖的:


「时来天地皆同力,运去英雄不自由。」

 


3



刘森峰去年的一个亿奖金,和碧桂园今年惊骇的六千亿销售额,像一盘腰花,让今年的地产商和他们的员工,又浑身都燥热起来。


To be or not to be,突然就成为摆在每个地产老板面前的终极之问。


马克思主义讲生存与发展,不是教我们认清臭氧层,而是教我们认清世界的运动规律。


很多道理很朴素。吃是生存,性爱繁衍后代,是发展。生存是为了发展,发展也是为了生存。


所以从旭辉到新城,从金科到龙湖,他们都喊出了3000亿甚至更高的目标。就连不知道从哪冒出来的特别像中粮的山寨公司——中梁地产,都喊出了「双千亿」的目标。


旭辉和中梁还不约而同地喊出了一个口号:


「让公司高层管理者收入过亿、中高层管理者收入超过千万、基层有车有房。」


口号的文案都是一样的。两家公司应该用的是同一家广告公司吧。


这两年这些公司拼命给员工打鸡血,气势如虹,乐观得像头戴着避孕套穿越沙漠的骆驼。但过了一段时间他们也许会发现,行业早已折叠,付出和回报之间有明显落差。


难道还指望着时光拉回到2009年、甚至1999年春天开始的时候?


贺亚楠、赵敬川进入房地产业的时候,客户一交齐首付,几十万佣金就发到自己手里了。碰到特别火的项目,还可以倒腾房号,甚至可以通过分销公司挣一笔。一次开盘下来,营销口的人说不定就财务自由了。


如今呢,房地产公司规模越来越大,但对于老板不是好事。用马云的话来讲,就是:


「超过一两个亿的时候,麻烦就大了;超过十个亿,人家让你帮他管钱而已,你千万不要以为这是你的钱。」


普通从业者的日子也好不到那里去。看看小司机进入房地产行业那几年,每个月到手也就一两万块。新项目越来越少,北京今年拍的十几块住宅地,不仅仅是70/90,还要五年后才能交易。


这样看来,在新世界的太阳底下,我们很可能连这样份工作都快要丢掉了。


前几天,刚喊出了3000亿的旭辉总裁林峰在公司内部发表了一篇题为《生于忧患,而死于安乐》的文章,他突然笔锋一转,说:


「未来,似乎并没有留给我们太多的时间和空间。」


不对呀,这跟闽南人的主旋律不太一样。兽爷记得胡建歌曲的三大永恒不变的主旋律是:


「老娘要男人;我的命怎么这么苦;老子一定会成功!」

 

4


郁亮四年前就提出过楼市白银时代的概念。四年后再看,那个属于房地产人的黄金时代,真的不可能再回来了。


十几年过去,这个房地产业还有建设房地产的我们已走出去了这么远,回过头却发现,最市场的样板间,还是当年带有浓烈酒槽味的那个。


但对于购房人来说,这可能反而是个好事情。


前几天响应国家号召,从地产商成功转型成自媒体的段子手冯仑,在他的公号里写:


「很少有人懂得调控限价往往正是入市的最好时期。有多少地王今年受限批不了价格,但看不懂房地产的人却对明年房价继续下降深信不疑。」


在上上周,有关部门今年第一次批了8万+以上的项目。华润昆仑域一期和中国玺二期均价都在9.6万一平米左右,精装修的北京金茂府卖9.5万一平米。


拿证后的第一个周末,三个项目都悄悄开盘,悄悄地卖光了。


「全款的往里走,按揭的不要堵门口,公积金贷款的请把共享单车挪走。」


这不是段子。而是那几天北京楼市诞生的买房鄙视链。如今新盘的价格,就算突破了8万+,还是比市场价低了不少。


那几天最开心的,应该是二个月前以7.9万一平米买的中国玺一期的客户了。有关部门帮他们压了每平米最少两万块钱的价。一位买了中国玺的朋友那天发了个朋友圈:


「现在不买房,一年又白忙。」


昆仑域卖完后没几天,兽爷就看到有中介在朋友圈里卖昆仑域的房子。186平米的四居挂2000万,直接公司股权交割。人家掏点订金,月底就干赚200万,比江浙一个血汗工厂老板辛辛苦苦一年挣得还多。


这样算来,买中国玺一期的业主,两个月里身家应该又往上涨了个几百万吧。


但别急着庆祝,有关部门正在分析这几个豪宅项目业主的组成,分析他们是如何买到房子的。


这三个项目开盘之前,有关部门就跟开发商打了招呼,归结起来就是「六不准」,尤其不准领导打招呼去要房。


不管是买房还是卖房,想要像以前一样寻个租?机会成本太高了。


所有逻辑归结一起,就是现在新房因种种原因,太便宜了。所以再次强调下,有能力的,趁着地产商被摁住的时候,用足房票,或者至少把手里的房子置换得更合理些吧。


这个时间窗口转瞬即逝。


最近两个窗口来自北京阳光城开发的两个项目。


阳光城·檀悦下周六开盘。檀悦所在的后沙峪板块,周边汇聚了北京70%的国际名校。与北京楼市动辄8万+、9万+、10万+单价相比,阳光城·檀悦打出首次支付120万入住中央别墅区的口号。这也是被摁住的一个项目,性价比高得不要不要的。


阳光城·君山墅则是我见过绿化做的最好的房子了。项目地处密云水库旁边,密云是北京一大山水名片,云蒙山、雾灵山、云佛山、白河、潮河,一起构成了密云难得的山水资源优势。


到了君山墅园区,一条宽阔的白河穿园而过,配上高尔夫球场,和远处的群山,景观真的好看的不要不要了。


这个版块还有京沈高铁和京密高速路的规划利好,未来和北京核心城区的联系更加紧密。


目前,阳光城·君山墅样板间已开放,在售产品为西区容积率0.62的托斯卡纳风情独墅,面积约从310到360平米。稀缺的独栋,只要900万。



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