1992年，香港汇丰银行总裁浦伟士到访广州，约见了市长和副市长，要求三天内把广州市在汇丰的债务还清。双方谈了很久，浦伟士都坚持不变。
时任广州市长的黎子流横下心说，只要答应三个条件，三天内把钱全部给你：
1. 汇丰不准在广州开展业务； 2. 广州任何单位不许和汇丰借钱； 3. 今后汇丰人来广州，或者路过广州，政府派人全城保护。
浦伟士想了想说，钱慢慢还吧。
那时的广州，是真的没钱。黎子流曾经去香港考察过，大受刺激。他宣布广州要建设成国际化大都市，十五年内市区面积要翻一倍，从187平方公里扩张到335平方公里。
大家在暗自发笑，觉得领导又在放卫星。
如今，二十多年过去了，广州市区面积已经达到7434平方公里，是黎市长规划的十几倍。
1
1998年，广交会定址琶洲，琶洲村田地被征，村民“洗脚上岸”，平均每户领到了20万元补偿。
其时，广州是外来打工者的天堂，年轻人在这里淘金，成了村民的契机。这些补偿款，后来都成了一幢幢出租屋小楼。
“握手楼”大多四五层，每层四五十平米。除了一二层村民自己居住外，其余的楼层全部隔成独门独户的单间或一室一厅，每户租金四五百块钱。
琶洲渐渐地被密集地建满了这种“握手楼”——打开窗户，就可以和隔壁楼里的村民握手。
“握手楼”下，是一模一样的发廊、大排档、杂货铺。巷子尽头还是巷子，房子对面还是房子。所以有人开玩笑：就算美国海军陆战队，进到广州的城中村都会迷路。
洗脚上岸的农民，就这样从种田改为种楼了。
包括外来人口在内的常住人口近万人。在广州，有300条像琶洲这样的城中村，面积相当于新加坡。
2001年，当时的总理朱镕基在广州走了一圈，委婉地感慨：
来广东走了一镇又一镇，镇镇像农村；走了一村又一村，村村像城镇。
广州最知名的城中村，恐怕就要数有近800年历史的冼村了。冼村几乎代表了广州城中村的所有典型问题，从2008年启动改造，到2018年最终回迁，这十年浓缩了了中国城镇化的所有问题。
早期主持冼村征拆工作的是沙河镇党委书记叫曹鉴燎，他说过：
我就愿意一直留在沙河镇，我一年的正当收入，等于市里干部十年。
事实证明，曹鉴燎的收入，是一个普通干部的百倍，光受贿金额就达到8000万。当曹鉴燎从广州副市长任上落马的时候，冼村村民放鞭炮庆祝。
2011年4月，冼村正式开拆，此后由于政府没钱，拆迁一度陷入瘫痪。
7个月后，央企保利接手了这个难啃的骨头。城中村的改造，是历史问题，是政治经济学问题，更是人性问题。
2
广州第一个完成整村改造的城中村，是保利主持的琶洲。
2008年，和往常一样，政府在琶洲主导了一场拆迁。为了修建琶洲塔公园，政府拆掉了琶洲塔周边150多户。
每个村民收到了120平米上限的住房赔偿，和4500元每平米的货币赔偿。
有几户农民本来不在这次拆迁范围内。他们到处找关系，也要被拆掉——他们成功赶上了这班列车。
但一年之后，他们就后悔了：
因为琶洲之后的改造主体，从政府变成了保利地产。
2009年10月，琶洲村土地挂牌。摘牌企业是保利地产；2010年3月，保利进驻琶洲村，开始动迁。
琶洲成了广州第一个企业主导改造的城中村。
保利主导的动迁，标准显然要比政府主导的动迁高很多。琶洲村联社党委副书记徐志恒说，只相差一年，2008年政府主导的琶洲塔公园拆迁，每户村民相比少了1000万补偿。
保利也是摸着石头过河。这是他们第一次接手整村改造项目，懵懵懂懂的他们，刚开始是完全不知道中国基层社会里的利益纠葛、阶级碰撞。
和传统意义上“霸蛮”的动迁队不太一样，保利的动迁队书生气很重。大部分人都是保利从各个部门临时借调过来的员工，很多还是刚毕业不久的大学生。
第一次进村，动迁队穿的都是黑西装和白衬衫。村民之前只在黑帮电影里看过这身派头。于是他们把这些拿出来招待动迁队：
关门、洗脚水和狗。
吃一堑长一智。动迁队第二天就换上了紫色T恤和运动裤。他们不再像鬼子进村一样气势夺人，而是低头哈腰，帮忙给村民通下水道、调解纠纷，没事看看村民打牌、唠嗑。
一位名叫欧阳的大学生，实在不知道怎么跟村民开口做工作。他就站在村口，看了一位老村民钓了三天鱼。老村民看他可怜，带他回家吃了顿饭。
欧阳就此打开了动迁的大门——那个老村民是村里最德高望重的长老。
这群青瓜蛋子创造了一个奇迹。半年后，琶洲村完成基本全部签约，整村完成拆平。
和琶洲村同期启动旧改的赤沙村，现在仍是一片握手楼。
2014年10月，6000多套回迁房通过摇珠形式回到琶洲村村民手里。
在回迁小区门口，“欢迎回家”四个大字特别醒目。琶洲村2000户村民，平均每户约3套房产。
最多一家人分了60套房子。按现在6万多一平米的房价算，身家至少一个小目标了。
3
2005年，日本城市学者上原雄史花了两个月时间，考察了广东的城中村。
他发现政府和附近市民觉得城中村是一块疮疤，让治安变得越来越糟。除了用推土机推平，别无出路。但城中村村民靠出租房屋维生，他们关心回报。
上原雄史提出一个问题：
城中村的改造，应以哪一部分人的利益为重？
琶洲改造之后，村民都身家不菲。改造后，琶洲新村市场价涨到六万多一平米，租金变成了五六十一平米。
很多村民早上端着大碗、蹲在阳台上，看着对面的高档小区说：
我要看看他们有钱人是怎么吃早餐的。
说这话的人，可能个人资产上千万，每个月租金收入都有两三万。
旧城改造最开始是钱和补偿的问题，但是到最后能不能成功，就是“人”的问题了。
城中村改造完后，真正的挑战才刚开始：
这是他们的家，但原住民如何融入到城市中去？
保利在琶洲交出了自己的答卷。他们竭力做出了一个个多样化共存的生态，努力让琶洲产城人、传统与生态、原住民和外来人口融合在一起。
保利帮村社集体物业建成了几栋写字楼，一个购物中心和酒店。
去年年底保利琶洲广场开业，人流如织，很快成为了区域的商业中心。这里不仅成为了一片现代化住宅区，还成为了珠江新城之外，又一片区域办公和商业中心。
保利发展帮助琶洲村经营的保利广场，能给琶洲村民平均每人10万元一年的分红。一家三口人躺着的年收入，比很多996社畜还要多。
过去两年，琶洲还成了一个旅游景点。广东要做三旧改造的政府或者开发商，都会过来看一看：
琶洲旧改是广东最成功的一个旧改项目。
2018年，琶洲街道GDP是300亿元，五年后，他们希望超过1000亿。
西藏自治区2018年的GDP，也才1400亿。
除了发钱，保利还帮着留下了琶洲的根。如今，琶洲新村的村口伫立着两大祠堂，分属琶洲村两大姓氏——徐家和郑家。里面存放着完整的族谱。
祠堂旁边是一个岭南文化广场。广场旁边，是保利给村民配建的小学，规模是原来村小的三倍大。
琶洲的旧改故事，成了广州乃至全国城中村的样板。
两个月前，总理召开会议，部署推进城镇老旧小区改造，要求金融加大对旧改的支持。
国务院一位参事估算，旧改投资总额是4万亿，涉及上亿的居民。
今年上半年，广州就有15个城中村招标确定了改造的合作房企，涉及金额超过638亿元。
要知道，2018年之前的十年，广州一共只有8个城中村完成旧改。