相伴一座城

1982年,来自江苏泰兴的孙秀峰,站在深圳的一片荒地上,心里七上八下。


他的建筑队面临一个看起来不可能完成的任务。刚成为特区两年的深圳,要建设首批高层商品住宅楼,其中包括了湖心花园大厦,楼高24层。


孙秀锋带领的100多名基建工人,最高学历是中专肄业,没钱没装备,建过的最高建筑是7层楼。香港老板还有意要让自己的建筑队,和孙秀峰的泥腿子建筑队比赛一下速度。孙秀锋一发狠,就应下了:


中国工人阶级怎能轻易低头呢?


靠借来的钱和装备,项目就破土动工了。为了省钱省时间,他们自己挖土方,用肩膀将一根根30米长、32毫米粗、共计7吨的钢筋抬上看大楼第三层。


这项工程的工期是16个月,香港老板还拿出了激励措施,提前一天完工,奖1万块钱港币;推迟1天,罚1万块钱港币;工程质量全优,奖15万港币。


最后的结果是,孙秀锋的建筑队用平均5.2天一层的速度,提前一个月完工。这场夹杂意气与金钱的竞赛,被一位老人总结为深圳速度,其中大有赞许之意。四个字中所携带的商品经济规律、尊重人性的激励措施,开始广泛传播。


深圳特区成立的那年,全国城市仅盖了不到5亿平方米的住宅,如今,这个数字是250亿平方米。


40年,50倍,全世界从来没有这样的先例。我们如此快速、集中、大规模完成了城市化进程,这其中,中国的开发商和孙秀锋这样的建筑队功不可没。


美国用了五十年的时间将城市化率提升到70%,深圳则用了四十年做到了城市化率百分之百。短时间内发生的急剧变化,细微之处的很多问题被我们忽视了。


1993年12月1日,广东省深圳市中级人民法院设立了全国法院第一个破产审判庭,很长一段时间里,他们审理的破产案件将近广东全省的一半。把他们案件分类,三种公司占了大头:


证券公司;房地产企业;加工企业。


但几乎每一家破产、倒闭的房地产公司和加工企业,都会牵扯出一栋甚至几栋烂尾楼。


2008年,全球生产仿真圣诞树的龙头企业香港宝途公司濒临倒闭,他们在深圳的子公司单方面解除了数千名工人的劳动合同。


近千名工人在工厂外静坐抗议,他们把库房里的圣诞树抬到美国投资方的大楼前,上面写着四个字:


欠债还钱。


一个欠薪事件,牵动了内地、香港、美国三方,大家都很紧张。关键时刻,佳兆业集团对深圳市政府说,他们可以协助处理这起劳资纠纷,收购宝吉厂,承担下宝吉厂的所有债权债务关系。他们的办法,就是启动对该厂所在的坂雪岗科技城的更新改造工程。


这个项目的拆迁面积达到了33万平方米,佳兆业与所有利益相关方挨个谈判,为了安抚大家的情绪,他们将回迁安置房安排在首期施工建设。


佳兆业的团队在意愿征集的时候,根据现场物业面积及数量情况,从居住、租赁和销售等不同角度设计了多种户型,供回迁户选择。看着安置房与其他建筑率先启动,所有人才同意签订搬迁补偿协议。


几年后,工人们静坐抗议的地方,变成了现在的佳兆业城市广场,住宅、公寓、购物中心、学校、五星级酒店、写字楼一应俱全。


宝吉工厂改造过程中,深圳盐田搬迁项目也同时启动,中标的,还是佳兆业。


这时,距离2003年搬迁项目首次提出,已经过去8年了。谁都明白这个搬迁项目的难处在哪里,佳兆业的人看到招标书里写着,涉及4个股份公司、13个自然村,头皮都发麻了:


这是个移民工程啊。


佳兆业的小伙子们,拿起工具进行地籍查丈,对每户有多少人、住什么户型、有多大面积进行核查分析。他们用了一年多时间与股份公司和村民进行沟通,还让村民参与到回迁物业的设计工作中。


把村民伺候好了,他们又请来美国RTKL公司做项目规划。老美给每层楼都设计了一种可以环绕整个楼层的白色飘带,一个回迁房项目,竟然拥有了时尚与现代感。


前几天,佳兆业发布了半年报。360亿元的销售额中,旧改项目占据了三成。旧改项目储备占地面积超4200万平方米,其中一半位于深圳和广州。


现在,深圳出让的住宅用地的均价,已经超过了每平方米5万元,佳兆业在深圳的旧改土地的成本,约是1.4万。


旧改是个苦活累活,还是个长周期的生意。这个生意的好处在于,收益成了时间最好的回报。算一算佳兆业的净利润率,达到了:


16%。


去把这段时间的半年报都翻一翻,就会知道这个数据意味着什么。它比碧桂园、万科、融创高,仅次于中海、华润这样的央企。


三道红线的融资新规一旦实施,就宣告房地产狂飙突进的时代结束了。这个行业的未来,是优等生的,也是特长生的。


深圳最受尊敬40家企业的名单公布后,大家发现,房地产企业中除了万科和恒大,还有佳兆业。


他们做的事情其实挺简单,在一个城市从加速推进到减速推进的重要拐点时,在由重视速度到重视质量的转变时,和这座城市风雨同舟,甘苦与共。


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