一路向北

胡先生是个美国工程师。为了帮助中国的矿产事业,25岁时就带着新婚妻子,不远万里,来到天津,成为开平煤矿的技术顾问。


在中国四年,他走遍了北方大地寻找金矿。他见过李鸿章,救过民国总理唐绍仪的女儿,也差点被义和团炸死。


这位叫胡佛的年轻人,在30年后成为美国第31任总统。


当年的邻居都说,胡佛两口子天津话很麻溜。兽爷脑海里经常浮现出胡佛两口子在白宫的对话:


姐姐,介事儿倍儿哏儿。


离开中国后,这位天津老炮写过自传,唯独没说年薪两万美元的他,如何揣着百万美元荣归故里的。


这要从李鸿章主持修建津榆铁路说起。修铁路的过程中,他发现北戴河这块地儿,很适合开发旅游地产。没多久,清政府开辟北戴河为避暑之地,允许开发商进入。


1901年3月22日,李鸿章的家庭英文教师丁家立在天津成立了先农地产公司,与李鸿章并列在股东名单里的,还有26岁的胡佛。


先农的股东都是天津有名的官员、传教士和买办。他们改变了天津这座城市的天际线。


如今被这座城市列为保护建筑的877处物业,三分之一是当年先农公司开发的。


1954年,先农公司被人民政府接收,土地336亩,公寓1.5万间。差不多是天津所有外资地产商体量的44%。


外资想再在中国开发房地产,要等到二十五年之后的改革开放了。

 

 

1


 

改革开放的那一年,凯德第一任总裁廖文良跟随新加坡商务考察团来过中国。他眼中的北京和广州,几乎找不到现代化办公楼或住宅。马路上的人穿着同一款大衣,歪果仁只能用兑换券在友谊商店购物。


当时真是个让人难过的另一个世界。


1979年3月,广州东山区房管局找到香港宝江公司,希望对方投资3000万,共同开发一个商品房,解决市民的住房问题。


当时外资招商很艰辛,没有人敢和香港人多说什么。


东山区房管局副局长李庆符咬咬牙,找区财政借了500元。他请香港朋友到庙前直街一个饺子馆,用公款请了顿午饭,点了一盘松子鱼,外加每人一盘饺子。


外资进入中国楼市的历史,是从这盘饺子开始的。


东湖新村几年后拔地而起,绿树成荫。外交部把180多个驻外使节带到这里参观,希望他们帮中国宣传这个“了不起的成就”。


新闻里没说,东湖新村还是图纸的时候,宝江就在香港把楼花卖完了。原本谈好的3000万投资,自己只掏了1000万。


对外的大门终于打开。


1980年,“鲨胆彤”郑裕彤起了个大早,带着新世界杀入内地,在广州开发了中国大酒店。


北京最核心长安街的天际线,也迎来剧变。1985年,马来西亚首富郭鹤年获悉中国外经贸部想建设中国国际贸易中心,他把存在香港盘谷银行的1亿美金投了进去。


郭鹤年就此成为中国的“CBD之父”。


那是一个赌国运的时代。随着中国楼市的迅速起飞,无论是郑裕彤还是郭鹤年,都在日后挣了大钱。


郭鹤年后来成了中国的食用油之王。这位马来西亚华侨说:


我不是外资,我就是华资。


如今中国最大的外资开发商凯德,是在1994年进入中国的。这家公司如今在中国42个城市有200多个项目,管理资产超过2800亿元人民币。


很多城市的天际线被他们改变了。但有人问过廖文良这些年最大的遗憾是什么。他回答说:


我们应该在中国做得更多的。


 

2


 

和郑裕彤们不一样,廖文良背后站的,不仅仅是一家房产公司。


1978年11月,在新加坡总统府草坪上举行的晚宴里,邓小平与李光耀进行了一次推心置腹的谈话。


新加坡只用十几年,就从一穷二白崛起为工业化国家。这个华人占比超过70%的花园国家,给小平留下了深刻印象。他问李光耀:


中国要发展,最重要的问题是什么?


李光耀说是教育。这要派最得力的人去抓,他派的是副总理吴庆瑞抓教育、抓住房。邓小平于是邀请吴庆瑞访华,并聘他为国务院经济顾问。


这之后,中新交往特别活跃。光1992年,中国有1000多个政府考察团到新加坡学习。


这么多接待,李光耀有点顶不住了。他提出联合搞个大项目,通过项目促进双方互相学习。


苏州工业园就这样诞生了。它以新加坡裕廊工业园为蓝本,很快成为中国改革开放的“试验田”和工业园的范本。


3.4%的土地,贡献了14%的苏州市GDP。


就在同一年,廖文良带领凯德大举进入中国。


凯德带来的不仅仅是新加坡的花园洋房,还有炫目的来福士,以及房地产金融的理念。


1997年9月底,当时还在凯德旗下雅诗阁的毛大庆去曼谷玩,发现街上全是荷枪实弹的警察。


那次席卷全亚洲的经济危机,对亚洲人民来说是一次金融知识普及。最先清醒的是新加坡人,他们发现拿银行的钱玩地产是很危险的:


要像美国人那样,用金融产品做地产,实现资本的证券化。


新加坡人推行了房地产金融法案,亚洲第一笔房地产基金上市。他们又把更多的钱,投向了他们的北方——中国。

 

 

3

 

 

从1997年到2007年,做多中国的香港和新加坡公司,经历了中国楼市第一个黄金十年。


凯德是这批企业里最亮眼的那个。他们早早发起商用信托基金、住宅开发基金和来福士基金,代表新加坡投资者持续押注中国。


欧美的资本大鳄,要比新加坡和香港人晚七年才来。


2004年,摩根士丹利买下上海的地标——世贸大厦,拉开了欧美资本进入中国的序幕。


仅那一年,境外机构买走中国34亿美元的写字楼、酒店和高档公寓。开发资金则有194亿美元。


与新加坡、香港的投资人不同,欧美资本的进入以大宗交易为主,他们普遍没有做中国人民老朋友的打算。


他们做生意的方式,比中国人还中国人。


澳大利亚的麦格理银行一年时间买走了上海和杭州11个项目,中国区总裁说这一切都是因为“有很好的员工”:


房地产开发有100多个章需要敲,这不是老外都能学会的。这是麦格理最大的资本。


那几年,大摩房产基金的中国区负责人彼得森夜夜笙歌,后来他因为贿赂而被祖国推上了被告席,面对审判,他委屈地抱怨:


一周有三四天晚上在歌厅度过,喝酒喝到晕过去,然后第二天早上发现旁边躺着个陌生的妞。


买到楼后,欧美买家会很快翻新,然后迅速脱手。


短短两年,地产成为外资投资的第二大行业,让很多人产生了担忧。社科院专家易宪容旗帜鲜明地发表文章:


应严厉遏制外资炒作境内房地产。


没多久,“171号”文件就来了。


外资在中国房地产的野蛮期,以北京否决爱尔兰财富整购西单茂而结束。


限外令持续了十年。这十年里,外资很难染指天际线了。在这个过程中,外资在押注中国上出现了第一次分歧。


美国黑石频繁抛售中国房地产,一直在买买买的大摩和花旗也销声匿迹。

 

 

4


 

楼市“限外令”执行10年之久,直到2015年才宣告解禁。但此时,香港资本也开始悄悄撤退了。


从李嘉诚、郑裕彤,再到刘銮雄、罗康瑞,他们纷纷抛售内地的房地产资产,新华社旗下智库甚至撰文:


别让李嘉诚跑了。


兽爷的好朋友包叔感叹,好羡慕那些冷漠无情、说走就走的人。


我不行,我走还得拿点吃的。


新加坡企业则截然不同。尤其是凯德,他们逆势而上,在中国一二线核心城市的核心地段持续投资。


今年5月,凯德在上海的北外滩来福士项目亮相,这个被誉为“上海最高双子楼”的项目是他们在去年底花了128亿买下的,是凯德在中国迄今为止交易金额最大的单体项目收购。


谁看多,谁看空,一目了然。


上个月,重庆来福士正式亮灯,成了这座网红城市的新地标。它刷新了两项纪录:


凯德旗下全球投资最大项目;

新加坡在华投资最大单体项目。


重庆来福士创造了多项世界建筑奇迹。比如位于250米高空的中国首座横向摩天大楼——水晶连廊,是国内高空建筑的第一次。


中新互联互通项目展厅,也被放在了重庆来福士,意味着它被赋予了类似苏州工业园的政治使命。


“平衡、集中、规模、灵活”是他们的发展战略。凯德在全球布局,业务遍及全球30多个国家。但在中国的25年,他们深入了中国经济腹地。从组织架构上也能看出,他们把中国放在与新加坡市场平行的核心位置。


这种与中国改革开放和经济腾飞一起成长,也实现了互相成就。凯德集团首席执行官李志勤说:


中国是凯德最重要的市场,我们认为找不到任何一个市场能代替。


押注中国也带来了巨大的回报,凯德战略布局了五大核心城市群,横跨了住宅、办公楼、商业综合体、产业园、工业及物流地产、服务公寓等多个领域。


全球共有十家来福士广场,其中有九家都在中国。


不知不觉,凯德已经成为中国最大外资房地产集团之一。凯德的商业模式,早就是国内众多大公司的启蒙老师和对标对象。


一个外国人,不远万里来到中国,25年旷日持有的押注中国国运,说起来似乎很容易。


巴菲特在致股东信里引用过吉卜林的诗歌《如果》:


如果所有人都失去理智,你仍能保持头脑清醒

如果你能等待,不要因此厌烦;

这个世界的一切都是你的。


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