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我家大门常打开

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2016年,温州一位鞋老板的儿子结婚,100多台车组成的接亲车队浩浩荡荡驶向新娘家。但下楼后,新娘家人却生气了:


怎么拿20万的大众迈腾来接亲?


听到新娘的抱怨,司机们哭笑不得,实际上这一百多台车都是辉腾车友会的,尤其是8台头车,都是辉腾W12,单价都在213万元,最贵的一辆288万。


不怕奔驰和路虎,就怕大众带字母。低调的辉腾,是汽车行业的一个传奇。连带着,让它的出产地也染上了一层神秘色彩:


德国德累斯顿的透明工厂。


2001年,为了向全世界展示大众最精致的手工工艺,“德国汽车皇帝”皮耶希主导投资1.86亿欧元,在德累斯顿建立了一座透明工厂。生产区是一座长140 米、高20 米的玻璃建筑,光彩夺目。大面积的玻璃和24000 平方米的镶木地板,让整车的生产过程透明可见。


运行14年,这个耗资巨大的工厂,只产宾利和辉腾,整个生产流程坚持手工打造,做工比同平台的A8还精细,成本比S级和7系还要高。


很多中国车迷不远万里,只为了去透明工厂观看装配安装调试的全过程,瞻仰完美手工工艺的顶级殿堂。


2014年4月,最后一台辉腾在透明工厂正式下线,引擎盖上挂着一个小饰物,表明了它的特殊身份。而这辆具有纪念意义的汽车,是被中国人买走的。有人不无惋惜地说:


精工时代永远结束了。


包括大众集团高层在内的很多人不理解,皮耶希为什么非要搞透明工厂,明明是国之利器不可以示人。


皮耶希自己说,让辉腾在一个前所未有的简单、开放、整洁和可视的生产过程中诞生,让每一位顾客有机会亲眼见证他们的车被赋予生命。


更重要的,是这位汽车皇帝的自信。

 


1


 

2018年的中国房地产市场,是个多事之秋,行业的几位带头大哥相继爆了房屋质量问题。


住建部做了统计,2018年,全国共发生房屋市政工程生产安全事故734起、死亡840人,是近几年最多的一年。当时,绿城代建的董事长李军直言不讳地说,他一直劝身边的同事这两年不要买房:


房子质量太差。


整个地产行业的产品,都面临着信任危机。


中国的餐饮业也经历过这种年代。22年前,广州猎德城中村中的炼油大军,在酒店、大排档下水道里收集潲水提炼地沟油,让整个餐饮行业遭遇了信誉危机。甚至彻底影响了餐饮业的内部陈设,催生了一种新的陈列方式:


明档。


餐饮巨头西贝餐厅把厨房搬到了食客的眼前,亲眼看着他们做饭。


对于房地产产品信任危机的讨论,很快像一阵风过去,但是有一家公司放在心上,并试图去解决它。


2018年,一条看似出力不讨好的建议,送到旭辉控股董事局主席林中的案头。在一次内部的高管会上,一位高管提出,向顾客公开展示旭辉的整个房屋建造流程。


最终,林中拍板并给计划起了一个名字:


透明工厂。


透明的意思,是在施工过程中,旭辉开放了从土建到精装交付的每一个建造环节,在落地透明工厂的项目上,到访客户可以直接进入工地参观,已购房的客户可以通过预约,随时亲临自家新房的施工现场观看建造进度和过程。


旭辉不仅不会拦着你进工地,还会进行讲解、答疑。


客户们可以看到建筑外立面采用铝模加混凝土的“全砼墙体”工艺,可以看到楼体结构与地库结构同步施工,在地库的展示区,各样板层通过层层拆解,像博物馆一样进行陈设规划。


整个房屋建造流程被详细拆分,展示在客户面前。


房地产后厨的墙,被彻底拆掉了。

 


2


 

2018年4月,经过历时4小时的竞拍后,旭辉终于拿到了福建泉州石狮的一块地。他们旁边的一块地,被龙湖拿走了。


他们在同一天拿地,四个月后又在同一天开放展厅。作为在福建老家的第一个入市的项目,石狮旭辉城这个项目是不能输的。但是和龙湖这样的TOP10房企打擂台,所有人压力都很大。


房地产发展到现在,户型趋同、产品趋同,两个项目摆在一起,有时真让人讲不出什么差异来。


听说集团新的透明工厂计划,石狮旭辉城决定试一下。


旭辉先建造地库,把精装材料展示出来,上面详细列清楚了材料的名称、生产、型号等各种信息,工程师也被调到现场,向客户讲解材料和建造过程。



随着工程进度的推进,到访客户又被带进施工现场,让他们参观建造流程。


说白了,这种做法最大的突破,其实就是做到了工地开放,就是这点小小的改变,拯救了石狮旭辉城。他们眼看着项目到访量、销售额的折线不断攀升。


旭辉的人说,看着数据上升,他们终于有了底气。


而旭辉把透明工厂这事彻底想明白,并正式落地,是在武汉。


武汉是个神奇的城市。有人统计过武汉194个楼盘的容积率,在这份表格里,几个楼盘的容积率令人窒息:


超过7.0。


相比其他一二线城市,武汉的楼盘容积率基本都在3.0以上,新港长江府、西北湖壹号御玺湾这样占据热门地段的项目,容积率都超过了7.0。


武汉人民说,和杭州相比,武汉走了一条相反的路。这是个刚需为主的市场,谈产品是奢侈的。


在石狮旭辉城、沈阳铂宸府初次试验透明工厂后,旭辉的透明工厂体系已经相当明晰了。在透明这件事上,旭辉把流程进行梳理,总结成了十二大的系统透明工程:


外立面、地库、景观、市政、机电、土建工艺、建造过程、公区双大堂场景、精装交付、成品保护、材料展示、客户检测互动。


这个体系,包含着时间和空间两个维度。从最先建设的地库、市政、景观到精装交付的整个流程,从外立面到材料展示的各个方位,旭辉算是把工地开放做到了极致:


所见即所得。


过去,房子从建造到交付,实质上是一场期货交易,在预售制没有彻底取消之前,旭辉在一定程度上把它变成现货交易了。


进入武汉市场七年,旭辉一直在想,怎么在这个刚需主导的市场,为武汉人造出好房子。“透明建造体系”的创新工艺,帮了他们一把。


在房子建造过程中,传统的模板技术是木模,因为材质原因,墙体容易出现收缩裂缝。为此,旭辉在外立面时采用铝模加混凝土的“全砼墙体”工艺,使得整个建筑外墙一体成型,墙体更为坚硬密实。


在抹灰这个环节,为了避免混合砂浆材料带来的墙面空鼓和开裂,旭辉采用的是免抹灰工艺,这样做的结果,是墙面没有砖块留下的缝隙。


在这个过程中,旭辉有了很多新的收获。


在武汉江夏府项目,施工现场看不到外挂式施工升降机,取而代之的,是井道式电梯。这种电梯直接利用楼层主体的电梯井道,在井道内安装升降机,直接在内部进行施工作业,无需设置进料口。


农民工的生命安全,被最大程度地保障了。


费了这么大劲,旭辉收获了很多。他们进入武汉7年了,去年的他们的流量金额还只是排在第10位,今年九月份,他们冲到了第6的位置。


看到这个好处,旭辉其他区域也迅速跟进,不到一年的时间,他们落地了超过20座透明工厂。

 


3


 

1953年,霍英东成立了霍兴业堂置业有限公司,并买下了位于九龙四方街的一块土地,开发了他的第一个住宅楼盘。


在这个项目上,他将楼盘分层、分户进行出售,先收取买家的一部分订金,余款分期支付。


这种制度我们太熟悉了,香港同胞称其为“卖楼花”,内地称作预售制度。房地产之所以能成为支柱性产业,军功章里有它的一半。


1980年代末,香港政府开始旧区重建计划,利达街、祥瑞街、四方街几条街道上的民宅,全部被拆除了。


霍英东等人建造的香港最早一批采用预售制的住宅,还没有接受岁月的考验,就已经被拆掉了。


同样的事情,也一次次在大陆上演。


所有人都对房屋建筑质量心知肚明,这个数字,后来被一位官方人士捅破了。2010年的时候,住建部副部长仇保兴说了一句石破天惊的话:


我国建筑的平均寿命只有25-30年。


后来这个数字被王石再次确认,在一次对话节目中,他承认这是真的,但否认建筑寿命短是因为质量问题,而是因为地少。


说白了,预售制是几代人无法躲过的宿命,但这个行业也有人在努力挑战它。

通过透明工厂,旭辉将施工现场向客户开放,把房子的建造流程展示在客户面前。在房子交易和交付之间这漫长的两三年,客户不再是什么也看不到的盲人。


房子是怎么盖出来的、盖一座房子需要经过什么工序、过程中使用的什么材料?这些事情,明明白白摆在客户的眼前。


现货制度,也在倒逼着房企做工艺上的改革。在皮耶希的眼中,辉腾最重要的不是豪华定制,而是工艺:


辉腾车身从前到后的误差不超过1mm,在强大的密封技术支持下,车辆行驶到300km/h的时候,仍可以保证车门的密封性。


旭辉做透明工厂这两年,对工艺有了更细致的追求:


几平米的卫生间潜藏着近40道的工序,在卫生间门槛处防水刷到门槛下5mm 处,有效避免渗漏。


我家大门常打开


所谓的品质,其实就是无数这样的细节组合起来的。


兽爷的好友包叔说,如果说万科这样的企业给行业穿上了纸尿裤,旭辉则是给这个行业穿上了底裤。舒淇不是说过么:


脱掉的衣服,我会一件件穿回来。


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