2009年9月23日，美国钢铁之城匹兹堡的戴维·劳伦斯国际会议中心外，架设起了钢铁栅栏及路障，周边的三条河道被封闭，5000名警察遍布大街小巷。警方甚至还释放了300名轻度罪犯，腾出了1000间牢房，以备不时之需。
那是美国最灰暗的时刻，金融危机让人民对资本主义产生了根本性质疑。国际会议中心外，匹兹堡人民举着“资本主义没有希望”、“当资本主义没落时把它踢走”的标语走上街头。
会场内，世界最强大20个国家的首脑正在聚会，集体反思金融危机。那次G20峰会发布的领导人声明多达50项内容，有一个词语此后广泛流行开来：
宏观审慎性。
正是基于对宏观审慎性的承诺，此后国际货币基金组织和国际清算银行鼓励各国根据国情，实施房地产金融宏观审慎管理。
今天中国开发商和购房者所面临的一切，在那时就已经埋下伏笔。
1
2016年，房价再次让全国人民吃了一惊。当年，央行决定以上海分行为试点，在上海开展房地产金融宏观审慎管理工作。
他们把人口、房地产市场、房地产金融、经济金融这些数据都拿过来，建立了一个复杂的上海市房地产金融宏观审慎监测指标体系，这其中包含9项指标，最后才形成了一个工具箱：
房贷最低首付比、房贷最低利率、行业自律、窗口指导、现场和非现场检查、MPA激励约束机制。
这个工作思路，有没有觉得特别熟悉？房地产被当作金融机构管理，工作是从几年前就开始了。
去年，试点了四年的工作，终于被公开推出来。保利发展战略研究院的白皮书说，从客户端的“四限”、房企端的“三道红线”，银行端的“两个集中度”、再到政府端的“供地两集中”：
长效机制打通了政策闭环，调控已交织成网。
长效机制到底是什么，很多民营地产商走到悬崖边后，才缓过神来。这个制度框架是如此纷繁复杂，对市场、房企、居民形成了全链条的调控。
可惜，那正是民营地产商们最兴奋的时刻。老板的PPT上，写着的是“千亿、三千亿、五千亿、万亿，”他们都在为了规模和江湖地位，蒙眼狂奔。
等到他们意识到“宏观审慎性”这五个字的意思，为时已晚。
也还是有人先知先觉的。
华西村的吴仁宝曾经总结过自己的成功之道，就是每天看新闻联播。南巡讲话被新闻联播报道的第二天，他就决定借钱囤积原材料，为华西村挖到了第一桶金。
很多人没有注意到，在“宏观审慎性”出现在新闻联播后不久，保利的发展战略研究院低调开张了。他们的第一份报告，就是预言房地产行业正处于：
总量峰值时代，结构优化。
保利的行动，也很快开始了。2018年上半年，他们拿到了销售额2153 亿元，拿地只花了1072亿，拿地强度大降为50%。
从那时候开始，保利就认真去杠杆了。
去年“三条红线”的新规发布后，开发商叫苦连天。但人们发现，TOP30房企中，只有六家是三项指标全达标。去年夏天住建部、央行召开的房企座谈会上，保利是作为三条绿线企业代表参会的。
TOP5中，保利是唯一一条红线都没踩的企业。
保利发展战略研究院也开始逐渐吸引到行业的关注。
2018年，他们总结出了“窄幅箱体运行规律“，2019年提出聚焦最优百城，2020年呼吁行业关注人口问题。
他们的每一次预判，都被证实了。之前地产行业薪酬最高的网红宏观研究员，刚刚离开了这个行业。但比较来看，保利研究院对这个行业的解读其实更深入和冷静。
前有上交所对华夏幸福2017年年报的问询函，后有上海市场监督管理局的行政处罚决定书，再加上保利研究院的白皮书，不得不承认：
一流人才还是在体制内呀。
这看看公务员考试考了八次都没过笔试的兽爷，就知道了。
2
保利研究院有一个提法：
大象跑得比兔子快。
他们认为，齐涨共跌的时代已经过去，现在出现的是跨能级、跨区域的超级分化。这种城市、板块、土地、需求、客群的超级分化，背后是城市基本面的分化。这种现象，其实已经在上演了。
3月上旬的时候，上海市房地产交易中心披露，33个楼盘、1万多套新房源已完成价格备案，即将上市销售。目前触发积分制的，有7个项目。
大部分项目，入围分数都在65分以上，这意味着外地户口的购房者，需要缴纳12年社保。
刚需，从来没有这么货真价实过。
但当购房者涌向售楼处的时候，他们还是一遍遍地遭到了毒打。
金地峯范项目认筹时，购房者挤倒了售楼处大门，后来，项目干脆让员工都穿便装上班，让你认不出哪个是工作人员。
售楼处的小姐姐再也不是以前的小姐姐了，之前她们对你笑靥如花，现在，想加她们的微信都很难了。想要顺利认筹，只能拿出全款购房了。
即使这么卑微了，购房者还是需要坚强，户型、装修要全靠购房者自己做攻略。原因很简单：
买之前看不到样板房。
上海内环已经满城尽是千万豪宅了，这段时间，上海远郊宝山、嘉定的成交量正在提升，此前没有涨过的区域正在补涨。
就连上海周边的三线小城淮安，一套53平米的学区房，总价冲到了249万。嘉兴、嘉善、太仓、苏州，房价涨到了四万多，几乎无房可卖。
上海的学区房效应，已经向周边三四线城市轮动了。
深圳的楼市也越来越玄幻了。最近，深圳流传着中介门店迎来关闭潮的新闻，有人干私活去做了保洁，有些中介门店直接关门了。
深圳人民上次看到这样的消息，还是四年前。
二手房指导价公布后，购房者发现，政策的效果，就是把以前三成的首付比例，变成了四成。降价是不可能降价的，但目前的价格，购房者也实在够不到了。
深圳的中介小哥告诉包叔，说关闭潮是夸张了，但他们很多人确实给自己放假，出去旅游散心了，准备五月份再杀回来。
所有人都在赌：
指导价有可能调一调。
有些中介给自己放了假，还有些中介，杀向了佛山、南沙。听说这几个地方的楼市，最近挺热闹。
深圳、上海涨完一圈，有人算了一下，深圳的均价比北京高出了38%。北方的三四线城市是怎样先不说了，就连龙头城市北京，竟然也成了一线城市中的价格洼地。
这些情况，都被保利的白皮书不幸言中了。2020年，他们就指出，这轮房地产市场的回升，是与城市的经济周期形成共振的。
广东、江苏、浙江省经济复苏迅速，楼市容量增速也高过全国平均增速。上海楼市容量突破至6000亿、杭州、苏州、成都均超4000亿。
东部、南部成为唯一增速高于全国均值的区域，东部市场轮动紧密，上海、杭州、南京热度快速向区域内三四线城市传导；南部的深圳、广州、东莞、中山、惠州等“湾区股”城市受追捧。
保利隐晦地提醒同行，要提升研判能力。要是没有研判能力，靠运气挣的钱，最终会凭实力亏回去。
3
早在2018年的时候，保利研究院的白皮书提出一个“窄幅箱体运动”的概念，这个拗口的总结，一度让人很费解。
但回顾过去10年，土地市场与楼市起起伏伏，大幅度波动，以三到五年为一个运行周期。2018年之后，量价波幅均明显收窄，楼市运行曲线变得更加平滑，这种运动规律，最早是运用在股市，用以形容股票在一个上有压力、下有支撑的范围内波动。
用股市的概念来分析楼市，白皮书其实是在提醒我们：杠杆驱动的房地产上半场已经结束，专业驱动的下半场已经开启。
而对于未来怎么样，保利研究院也早就在普及，他们很早就关注到了房地产服务企业。后来，果然物业企业迎来“上市潮”，两家公司市值超过了千亿：
房地产行业服务时代来临。
这几家公司说的是谁，我们都明白。贝壳的股价波动，能影响万科、融创的利润涨跌；碧桂园服务的市值已经远超碧桂园，恒大物业的市值，也直逼中国恒大。
白皮书提到，在经过新房代理扩张期，存量经纪扩张期后，房地产交易服务当前进入平台崛起期。平台对行业重塑，是利用互联网工具改造原有商业逻辑，重造市场生态。
如果没有记错，贝壳还是第一次进入房地产宏观研究报告。
有意思的是，白皮书对物业行业的前景描绘，用了“助力城乡现代治理”几个字，强调物业服务在基层社会治理中的作用。
这不是经济学意义的总结，而是社会学意义的总结了。
以前，经常给房企和买房人指点江山的，是一些专家学者。清华大学的魏杰曾预测， 2002年将是房地产行业的严冬，一大批房子将被炸掉。
如果楼市不崩盘，我就去跳楼。
2009年底的时候，地产评论人士牛刀称，只要房价回归理性，都要跌去80%。后来，唱空的没脸了，唱多的又粉墨登场。一位教授做了一通研究后认为，大兴南部和固安、永清一带，至少会有一两万亿的投资，带来几十万个的就业机会。于是，他用微博引导了很多粉丝在固安买房做投资。
教授自己透露，九华山的方丈法师曾对他说，教授这双手是点石成金的手。教授，过去几年，环京的买房人，环京的开发商，何其惨呀。
很多时候，我们看不清路在何方，期待有仙人指路。但事实证明，那些点石成金的手，并不总是灵验的。
与其靠绑架情绪，不如多读书多看报。但现在愿意潜下心来搞点研究的人，确实太少了。保利的这份白皮书，是少数比较靠谱的。
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